공시지가,기준시가,시가표준액, 과세표준시가 차이 | 2007/10/10 17:34
/ 정보|
아래 署名하시는 모든분들, 항상 康寧하시고 諸事如意하시기를 祝願합니다. |
공시지가
건설교통부장관이 매년 전국의 땅값을 고시.
개별공시지가
시장 군수 구청장은 공시지가를 기준으로 다시 세분하여 관내의 땅값을 고시하며,개발부담금 책정시 활용.
기준시가
국세청장이 땅, 건물,골프회원권,콘도회원권 등등에 대해 고시하는 것으로 시세의 대략 80% 정도 되고,증여세 상속세 양도세의 과세표준이 됨
시가표준액
시장 군수 구청장이 땅과 건물에 대해 고시하는 것으로 취득세 등록세 지방세의 부과 기준이 됨
1. 기준시가
간단히 정리하여 먼저 처분시 부과하는 양도소득세와 상속.증여세등 국세는 국세청이 정한 '기준시가'를 적용한다. 다음에 취득.보유시에 부과하는 취득세,,들록세,종합토지세, 재산세등 지방세는 지방자치단체장이 정한 '시가표준액'을 적용한다.
더 간단히 국세는 기준시가를 , 지방세는 시가표준액을 적용한다.
1. 토지
2. 특정 집합건물
3. 일반 건물
(1). 토지
------------
토지의 기준시가는 개별공시지가의 가액으로 함을 원칙으로 한다.(소득세법 제 99조 제1항 1호)
개별공시지가는 매년 건설교통부와 시.군.구등 지자체에서 결정 고시한다.
(2). 특정 집합건물
----------------------
아파트, 연립주택등 공동주택, 오피스텔및 상업용 건물에 대하여는 국세청장이 매년 7월 1일 토지가액과 건물가액을 합하여 집합건물 기준시가를 일괄하여 산정.고시한다.
(3). 일반건물
----------------
일반건물의 기준시가는 매년 1월 1일 국세청장이 고시한다.
일반건물의 국세청 기준시가는 다음과 같이 산정한다. (국세청고시 2000-38)
기준시가=신축기준가격 +구조지수+용도지수+위치지수+경과연수별 잔존가치율
(4). 기준시가의 인터넷 열람
-----------------------------
기준시가는 국세청 홈페이지에서 열람할 수 있다.
국세청 http://www.nts.go.kr
(1). 토지의 시가표준액
-----------------------
토지에 대한 시가표준액은 "지가공시및 토지등의 평가에 관한 법률"에 의한 개별공시지가에 지방자치단체장이 결정 고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 힌다.
토지의 시가표준액 = 개별공시지가 *과세표준액 적용비율
(2). 건축물의 시가표준액
------------------------
건축물의 시가표준액 = 철근콩크리트 스라브구조 아파트의 신축기준가격 * 구조지수
* 용도지수 * 위치지수 * 잔존가치율 * 가감산율
1)구조지수 : 건축물의 구조에 의하여 결정
2)용도지수 : 건축물의 사용용도에 의하여 결정
3)위치지수 : 건축물 부속토지의 개별공시지가에 의하여 결정
4)잔존가치율 : 건축물의 경과년수에 의하여 결정
5)가감산율 : 건축물의 규모 형태 부대시설등의 유무에 의하여 결정
취득세의 과세표준은 취득물건의 가액으로 하며 그 가액은 취득자의 신고가액을 원칙으로 한다. 그러나 다음의 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
1. 취득신고를 하지 않은 경우
2. 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우
3. 취득신고는 하였지만 신고가액의 표시가 없는 경우
4. 공매방법에 의한 취득 등
3. 공시지가
---------------------
건물의 경우에는 공시지가란 개념이 없으며 국세인 경우는 국세청장이, 지방세인 경우는 지방자치단체장이 각기 부동산의 가액을 정한다.
-----------------------
공시지가란 건설교통부장관이 전국의 토지에 관하여 개별 필지별로 지가정보를 제공함으로서 과세표준과 토지거래등의 기초로 삼는 제도를 말한다.
공시지가는 토지에 관하여 지가정보의 기준이 됨으로서 일반적인 토지거래의 기초가 되며 국세 및 지방세의 기준이 되고 토지수용, 경매, 금융기관 담보평가등의 중요한 기준이 된다.
공시지가는 '지가공시및 토지등의 평가에 관한 법률' 에 의하여 매년 공시한다.
공시지가에는 표준지공시지가와 개별공시지가의 2종이 있다.
일반인에게 중요한 것은 개별공시지가이며, 표준지공시지가는 개별공시지가를 산정하기 위해 사전에 표준지를 선정. 조사하여 공시지가를 공고하는 것이다.
공시지가는 매년 1회 건설교통부장관이 공고하는데 표준지공시지가는 매년 2월말경에, 개별공시지가는 6월말쯤 공시한다.
모든 공시지가는 토지 1필지별로 ㎡ 당으로 산정한다.
(2) 표준지공시지가
---------------------
표준지공시지가란 전국의 개별토지 (약 2,750만 필지)중 지가대표성이 있는 50만필지를 선정.조사하여 공시하는 것으로 매년 1월1일 기준한 표준지의 단위면적당 가격 (원/㎡)으로 매년 2월말에 공시한다.
표준지공시지가 산정시 표준지의 선정, 조사 평가의 기준과 적정가격산정의 방법등에 관하여는 "지가의 공시및 토지등의 평가에 관한 법률"에 근거한다.
표준지공시지가는 개별공시지가 산정의 절대적인 기준이 된다.
행정관청은 물론 일반인의 각종 거래에 관한 감정평가는 표준지공시지가를 기준으로 평가한다.
표준지공시지가의 활용은 다음과 같다.
1). 감정평가사가 다음의 목적으로 토지를 감정평가하는 경우
- 토지의 관리매입, 매각, 경매, 재평가
- 국.공유지의 취득 또는 처분
= 공공용지의 매수 및 토지의 수용 사용에 대한 보상
- 국토계획법에 의하여 조성된 공업용지,주거용지,관광용지등의 공급, 분양
- 토지구획정리사업.도시재개발. 또는 정리를 위한 환지.체비지의 매각 또는
환지신청
2). 시장.군수.구청장이 개별공시지가를 산정하는 경우
- 개별공시지가는 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합토지세, 개발부담금등 토지에 대한 과세와 부담금의 부과기준으로 할용됨
3). 금융기관, 보험회사, 신탁회사 기타 일반인의 경우
- 금융기관, 보헝,시탁회사등이 대출과 관련하여 담보평가시 참고자료로 활용되며 일반인의 토지거래시 그 지표가 되고 있슴.
--------------------
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 '토지가격비준표'를 활용하여 산정한 개별토지의 단위면적 (㎡) 당 가격이다.
개별공시지가는 시.군.구 지가담당공무원이 조사한 개별토지의 적성과 비교표준치의 특성을 비교하여 건교부장관이 개발 공급하는 "토지가격비준표' 상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가를 기준으로 산정한 다음 일반인의 공람및 이의신청절차를 거쳐 매년 6월말경 결정 공시된다.
개별공시지가는 해당 시,군, 구에서 열람할 수 있으며 인터넷으로는 다음의 사이트에서 열람할 수 있다.
http://www.egov.go.kr (대한민국 전자정부)
4. 실거래가
---------------------
양도소득세 계산에 있어 특별한 경우에 양도당시의 부동산가액 계산에 기준시가를 기준으로 하지않고 실거래가(실지거래가격)을 적용하도록 강제한디.
통상 기준시가는 실거래가의 70~80%의 수준에 불과하므로 실제 매도가격을 기준으로 하면 양도차익 (양도가격_취득가격_필요경비)이 많아져 양도소득세를 더 내게 되는 불이익을 입게된다.
따라서 국가가 정책적으로 규제의 필요성이 있을때 통상의 기준시가 대신 실거래갸를 적용하도록 강제한다.
양도소득세에서 통상의 기준시가 대신에 실거래가격을 강제로 적용하도록 하는 경우로는 다음과 같다.
-----------------------------------------------
1. 토지 및 주택 투기지역내 부동산의 양도
3. 타인명의의 부동산 취득 (명의시탁)후 거래(부동산실명제 위반)
4. 미성년자 명의로 부동산을 취득하여 양도하는 경우
5. 1가구 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택
6. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권)의 양도
7. 미등기부동산의 양도
8. 취득후 1년내에 양도하는 부동산
9. 1세대 기준 1년내 3회이상 부동산을 거래하는 경우 (실거래가 3억원 이상)
10. 거래단위별 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우
11. 6억 이상의 고가주택
실거래가격은 다음과 같은 경우 달리 부를 수도 있다.
1. 실제 상속채산가액 : 상속세 과세가액
2. 신고가액 ; 취득세 과세표준은 취득자가 신고한 가액을 원칙으로 한다.
*********************************************************************************
[국세청 홈페이지 자료]
양도소득세를 실거래가로 신고할 때는 이렇게! | 2004.10.21
------------------------------------------------------------
토지나 건물 등을 양도한 후 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 관련 증빙서류를 미리미리 준비하는 것이 절세의 지름길입니다
□ 양도소득세를 실지거래가액으로 신고해야 하는 경우
○ 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)의 양도소득세 신고는 원칙적으로 기준시가를 적용합니다.
○ 다만 다음에 해당되는 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래 가액을 적용합니다.
- 투기지역 소재 지정 부동산을 양도하는 경우
- 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
- 고가주택(실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택)
- 미등기양도자산
- 부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우
- 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우
- 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
□ 필요경비로 인정되는 비용
○ 양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우에는 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 비용을 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제해줍니다.
○ 취득에 소요된 비용
- 당해자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제받을 수 있습니다.
- 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용을 매입가격으로 공제받을 수 있습니다.
- 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함합니다.
○ 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의에 지출한 비용
- 부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여
지출한 다음과 같은 비용도 공제받을 수 있습니다.
· 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
· 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설비용
· 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용
○ 양도비용
- 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등과 동산 취득시의 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다.
※ 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있습니다.
□ 증빙서류를 철저히 갖춰야 합니다.
○ 위와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로 공제 받을 수 있는 사항이 많이 있습니다.
○ 따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지거래가액에 의한 경정 사를 받는 경우에는 비용으로 공제 받을 수 있는 지출에 대한 증빙자료를 철저히 준비함으로써 상당부분 세금을 줄일 수 있습니다.
○ 하지만 위와 같은 증빙자료를 양도 후에 확보하는 것은 어려운 일이므로 실지 거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 해당 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 절세의 지름길이라 할 수 있습니다.
Q & A
Q. 저는 작년까지 3주택 이상을 보유하고 있다가 올해안에 그 중에 한채를 팔려고 합니다. 실거래가액으로 신고할 경우 은행에서 대출받은 이자를 필요경비로 인정받을 수 있는지요?
A. 은행 융자금에 대한 이자는 취득한 자산에 대한 원본가치를 증가시키는 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입되지 않습니다.
Q.투기지역내에서는 실거래가로 양도세를 부과하는 것으로 알고 있습니다. 오래된 소형 연립주택도 해당되는지요?
A. 주택투기지정지역 내에 소재하는 주택은 주택의 규모나 보유기간에 상관없이 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정합니다.
======================================
기준시가와 공시지가, 과세표준시가의 정확한 차이가 궁금합니다.
질문1)기준시가와 공시지가는 매도시에 과세표준시가는 매입시에
과세기준이 되는 겁니까?
기준시가는 과세표준 기준시가의 줄임입니다. 건물은 기준시가로 과세표준을
산정하여 재산세, 양도세, 증여세, 상속세를 부과하게 됩니다.(투기지역 제외)
공시지가는 토지의 공시가격이니 이를 근거로 세금의 가세표준을 산정함.
질문2)기준시가와 공시지가는 국세, 과세표준시가는 지방세의
과세기준이 되는 겁니까?
국세 지방세 구분없이 실질거래가격과 기준(공시)시가로 비교하여 적은 금액을
신고납부하면 되지만, 입증할 책임은 신고자에게 있읍니다.
달리 적용하는것이 아니고 투기지역의 실거래가액으로 신고납부하는것이 아니면
통상적으로 기준(공시)시가로 과세표준을 산정하기 시작합니다.
질문3)기준시가는 공동주택에 공시지가는 토지에만 적용되는 겁니까?
기준시가는 건물, 공시지가는 토지입니다.
질문4)공동주택에만 기준시가가 적용되는 건 토지와 건물에 매기는 세금을
일괄적으로 합산하기 위한 것입니까?
공동주택이나 아파트는 토지분양면적이 적어서 보통 주거면적의 30-40%정도도
안되는 정도이고 토지만 별도 구획되어서 개인이 재산권 행사가 어렵기 때문에
건물과 토지를 일괄처리하는 것이 실효성이 있음으로 그리하는 것입니다.
질문5)일반주택의 경우 기준시가의 개념이 없습니까?
사용연수, 건물의 구조, 위치, 내구수명등에 의하여 별도 산정합니다.
일반주택의 경우 토지와 건물에 매기는 과세기준은 어떻게 됩니까?
토지는 공시지가로 이해하는데, 건물은 어떻게 되는 겁니까?
=>이 부분이 가장 헷갈립니다.(일반주택의 건물에 매기는 과세기준)
과세표준이라함이 옳고, 과세표준은 양도세를 예로 든다면,
양도소득금액(매매가-취득가)인데 기준시가로 계산하고,
기본공제 연250만원을 해주며, 장기보유(3년이상)공제가 10-30%까지 됩니다.
일반주택도 위에 설명과 같이 산출하는 기준시가 산출공식이 있어서
그렇게 산출된 것을 기준으로 합니다.
질문6>과세표준시가는 매입시 지방세인 등록세, 취득세의 과세기준으로
이해합니다. 그렇다면 이것은 토지와 건물, 일반주택과 공동주택의
구분이 적용되지 않습니까?
=>이 부분도 많이 헷갈립니다.
국세 지방세가 달리 적용되는 것은 아니고, 각 자산별로 별도의 기준시가을
가지고 있으며 없는 곳은 주변의 기준시가에 대비하여 위에 설명과 같이
산출하는 공식으로 대입하여 산출합니다.
토지만은 공시지가라하여서 매년 조사된 공시지가에 의하여 산정됩니다.
질문7>기준시가에서 아파트나 연립주택 말고도 오피스텔과 상가에도
이걸 적용할 계획이라는 말을 들었습니다. 요즘 부동산 안정대책에도
양도소득세와 기준시가 얘기가 밥 먹듯이 나옵니다.
그렇다면 기준시가는 투기과열지구의 공동주택에만 적용되는 겁니까?
기준시가는 보통의 도시이고, 투기과열지구, 투기지구에는 실거래가로
과세표준을 잡아서 세금부담을 늘림으로써 부동산 투기를 잡겠다는
세금정책의 일환입니다.
따라서 투기지역에 적용하는것은 아니고, 주식처럼 부동산거래소에
등록하여 매매시키자는 의견도 있읍니다.
=>덧붙여, 기준시가를 적용하는 것이 토지와 건물 각각에 매기는 것보다
세금을 더 많이 내는 것입니까?
세금계산의 편리성문제이지 세금을 더 낸다고만 할수는 없읍니다.
***평가하는 물건의 대상이 달라서 기준시가, 공시지가라고 달리 표현 합니다.
기준시가는 건물, 공시지가는 토지를 대상으로 부르는 말입니다.
건물은 기준시가로 과세표준을 산정하여 재산세, 양도세, 증여세, 상속세를 부과하게 됩니다.(투기지역 제외)
공시지가는 토지의 공시가격으로 이를 근거로 세금의 과세표준을 산정해 세금을 부과합니다.
국세청이나 건설교통부, 각 시 군 구 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
***1. 공시지가 : 공시지가란 토지의 개별공시지가를 말함.(보통 시, 군, 구청의 사이트에 들어가 보면 알 수 있음)
2. 시가표준액 : 지방세법상 과세표준(취득세, 등록세, 재산세 등)을 정할 때 사용하는 용어임.
- 토지의 시가표준액 = 공시지가 * 면적
- 건물의 시가표준액 = 신축건물기준가액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*면적*가감산특례
3. 기준시가 : 기준시가는 소득세법에서 규정하고 있는데, 주로 양도소득세를 계산할 때 사용되고 있고 타세법(법인세법, 부가가치세법, 상속증여세법)에서도 소득세법에서 규정하는 기준시가를 인용하는 규정이 꽤 있습니다. 다음은 양도소득세를 계산할 때의 기준시가를 설명해 보겠습니다.
- 토지의 기준시가 : 공시지가 * 면적
- 건물의 기준시가 : 건물신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율
(시가표준액 산정시 신축건물기준가액보다 기준시가 산정시의 건물신축가격기준액이 훨씬 더 크구요, 지수적용에 있어서도 약간의 차이가 있습니다)
- 국세청고시 기준시가 : 아파트와 고급빌라의 경우에는 국세청이 따로 기준시가(토지와 건물의 합계액)를 정하여 고시하고 있습니다.
따라서 기준시가는 시가표준액이나, 기준시가를 산정하는 기초자료로 사용되는 것이며, 시가표준액은 지방세법상 취득세, 등록세, 재산세 등의 과세표준을 산정하는데 이용되며, 기준시가는 주로 양도소득세의 과세표준을 계산할 때 이용되는 것입니다.
***
1,과세표준---모든세금의 과세율을 적용할 금액
2,기준시가--국세청이고시한 아파트가격
3,공시가격-행자부나 건설부 국세청이 고시한 가격
4,공시지가--건설부가 공시한 전국의땅값
***
과세표준 : 세금을 매길 때 필요한 것인데요. 세금을 계산하기 위해서 그 자산(건물. 땅. 건설기계, 또는 지목변겨의 상승분)의 가치를 총액으로 표시한 것입니다.(실제가격과 다를 수 있습니다. ~ 세금을 책정할 목적)
기준시가 : 매년 국세청에서 고시한 건물의 가격을 말합니다. 이것은 건물의 위치, 방향.....
그리고 상가지역인지 주택지역인지등, 블럭조인지 콘크리트조인지 여러가지 조건에 대해서 표준지의 가격을 산정해 놓고, 평가하는 것입니다.(아파트등에 사용됨)
공시가격 : 요즈음 읍면동에서 주택특성조사를할겁니다. 이것으로 일반 건축물에 대해서 행자부에서 고시하는가격입니다.
공시지가는 보통 토지(임야)대장 등본에서 보시는 것인데, 이것도 일종의 행정편의상 정한 가격이지요. (토지에만 해당됨)
|
끝까지 한번 보시길..
"嗚呼痛哉라! 大韓民國은 初等水準化, 低級化되어 통째로 '이미 赤化는 되었고 統一만이 남았을 뿐'이니..."
월맹이 남베트남을 점령해 赤化를 완료한 후 남월남내서 암약하던 모든 프락치 및 내부 빨갱이들을 상을 주기는커녕 "한번 배신자는 영원한 배신자다. 저런자들은 사회주의에서도 혼란과 분열을 惹起한다. 총알도 아까우니 죽창으로 모두 죽이라."하여 거의 모두 교화소등에서 죽창으로 처형, 전멸된 사실은 歷史가 증명해 준다.
이젠 대통령만 남았다!! 한방에 훅 간다! 그리고..죽창에 찔려죽을 날이 다가온다.. 그러면..
-아래는 漢字입력시 단어별 漢字입력이 가능해 漢字의 오타가능성을 거의 0%로 줄여주는 기가막히게 편한 한글(韓國語)입력기이고 無料보급 프로그램이다.-
|
