저는 한달 전 甲에게 제 소유 주택을 1억원에 매도하기로 계약을 하면서 계약당일 계 약금 1,000만원을 받았고, 중도금 3,000만원은 계약 10일 후, 잔금은 계약 25일 후에 소유권이전 및 주택의 인도와 동시에 지급 받기로 하였습니다. 그러나 甲은 중도금만 지급하고 잔금지급기일에 이르러, 당초 자기소유 주택을 매도하여 저에게 지급할 잔금 을 마련하려고 했는데 개인사정이 생겨 당장 잔금을 지급키 어렵다면서 저에게 기다 려 달라고만 하고 있습니다. 계약서상으로는 甲이 위약하면 계약금을 몰수당하고 제 가 위약하면 교부받은 계약금의 배액을 상환하기로 하는 특약을 하였습니다. 저도 급 히 돈이 필요하여 주택을 매도하기로 한 것이라 난감한 상태인데, 위와 같은 경우 제 가 취할 수 있는 법적 구제방안은 무엇인지요?
re: 민법385. 매수인의 잔금이행지체로 인한 계약해제시의 법률관계
대한법률구조공단(2005-09-29 15:41 작성)
위 사안의 경우 甲의 이행지체로 인한 계약해제 또는 잔금지급청구가 문제됩니다. 계 약해제란 계약효력을 소급적으로 소멸시켜 계약이 처음부터 존재하지 않았던 상태로 복귀시키는 것을 말합니다. 계약해제권은 당자가 계약에 의해 해제권을 유보하는 약정해제권과 법률의 규정에 의해 발생하는 법정해제권의 두 가지가 있는데, 이행지체로 인한 해제권은 계약일반 의 공통적인 법정해제권이며, 이는 계약당사자의 일방이 채무를 이행하지 않을 경우 에 상대방에게 계약의 구속을 받게 함은 부당하므로 계약을 파기해서 그 구속으로부 터 벗어나게 하는데 의의가 있는 것입니다. 따라서 귀하는 甲의 잔금이행지체를 이유로 계약을 해제하고 다른 사람에게 다시 매 도할 수 있습니다. 여기서 잔금지급기일에 그 이행이 없다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아 니고, 귀하는 상당기간을 정하여 甲에게 잔금이행의 최고를 하고 甲이 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있는 것입니다(민법 제544조). 최고방법에는 특별한 제한이 없고, 채무의 동일성을 표시하여 일정한 시일 또는 일정 한 기간 내에 이행할 것을 요구하는 것으로 충분한데, 향후 이러한 최고여부가 당사자 간에 다툼이 될 경우를 대비하여 그 증거로 삼기 위해 배달증명부 내용증명우편을 보 내는 경우가 많습니다. 그리고 여기서 '상당기간'이란 채무자가 이행을 준비하고 또 이를 이행하는데 필요 한 기간으로, 채무의 내용·성질 기타 객관적 사정을 토대로 결정하고 채무자의 주관 적 사정은 고려되지 않습니다. 최고에서 정한 기간이 상당하지 아니한 때에도 최고로 서 유효하며, 다만 상당한 기간이 경과한 후에 해제권이 발생할 뿐입니다. 또한, 기간 을 전혀 정하지 않고 단지 추상적으로 상당한 기간 내에 이행하라는 식으로 한 최고 도 역시 유효합니다(대법원 1979. 9. 25. 선고 79다1135, 1136 판결). 예외적으로 최고가 필요하지 않은 경우도 있는데, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의 사를 표시한 경우(민법 제544조 단서), 정기행위(계약성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정기간 내에 이행하지 않으면 계약목적을 달성할 수 없는 것으로서 각종 초대장의 주문, 결혼식에 착용하기 위한 예복의 주문 등)의 이행지체 로 해제하는 경우(민법 제545조), 당사자간에 최고를 필요로 하지 않는다는 특약을 한 경우가 그러하고, 나아가 최고를 하여도 채무자가 이행할 의사가 없으리라는 것이 명백하다면 현실로 채무자의 불이행의 의사표시가 없더라도 최고 없이 해제할 수 있습 니다(대법원 1963. 3. 7. 선고 62다684 판결). 귀하의 이행최고에도 불구하고 甲이 잔금을 지급하지 않아 귀하가 매매계약을 해제하 면 계약의 효력은 소급적으로 소멸하여 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같은 상태로 복귀하게 되며, 원상회복의무(민법 제548조) 및 손해배상청구권(민법 제551조) 이 발생합니다. 즉, 귀하는 위약금으로 약정한 계약금 1,000만원을 제외한 중도금 3,000만원 및 그 받은 날로부터의 이자를 더하여 甲에게 반환해야 합니다. 계약의 해 제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하고(민법 제551조), 이행지체의 경우에 채권자는 이행에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있으나(민법 제395조), 귀하와 甲간에 계약금을 수수(授受)하면서 위약금약정을 하였고, 위약금의 약정은 손해배상액의 예정 으로 추정되므로(민법 제398조 제4항), 甲의 이행지체로 인한 손해액이 이미 지급 받 은 계약금 1,000만원을 초과하더라도 그 초과액을 청구할 수 없으며(대법원 1988. 5. 10. 선고 87다카3101 판결), 마찬가지 이유로 귀하는 실제 손해액을 증명할 필요 없 이 계약금을 위약금으로 몰수할 수 있는 것입니다. 한편, 귀하는 계약을 해제하지 않고, 甲을 상대로 소유권이전과 상환으로 잔금을 지 급하라는 소송을 제기하여 승소판결을 얻은 뒤 강제집행을 하면 본래의 매매계약의 목 적을 달성할 수도 있습니다. 참고로 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계 에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매 수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하여 야 하는데, 그러한 이행제공의 방법과 그 정도에 관하여 판례를 보면, '쌍무계약에 있 어서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대당사자 에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그의 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하는 것 이며, 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와 매수인의 매매잔대 금지급채무가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행 지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위해서는 소 유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소 에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고 하면 되는 것이어서, 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서 류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음 을 통지하고 신의칙상(信義則上) 요구되는 상당한 시간간격을 두고 거듭 수령을 최고 하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행 지체로 된다 할 것이다.'라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053, 6060, 6077 판결, 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결).
-이 사회 모든 低級한 사회현상과 혼란은 모두 한글전용
탓이다.
한글전용이 우리국민을 쉽고 천박한 말만 쓰고 생각하지 않는 저수준으로 愚民化, 單純化시켜
熟考하고 謙讓하지 않는 즉흥적이고 淺薄하게 左傾化된 低質국민으로 만든다.
좌파정권 10년동안에 社會底邊으로 급속하게 擴散,定着되어버린 '盲目的이고 極端的인 한글전용'이 이나라를 망친다. 우리 祖國을 천박한 低級化로 병들어가게 하고 있다!
http://interok.tistory.com/1902
빨갱이들 어문정책인 한글전용을 똥고집처럼 맹목적으로 따라해 전국민이 英語혼용은 괜찮고 漢字혼용은 안된다는 가히 精神病的 漢字被害妄想症과 한글미신교에 빠져 漢字를 죽이고 전통을 부정하는 左派들 천지로 변해가니 한국어는 高級語彙가 死藏된 단순하고 쉬운 언어로 初等水準化 되어 우리의 國語辭典이 초등학생의 노트두께로 얇아지고 있다. 아프리카 미개국 국어사전도 이보다는 두꺼우리라...
이로인해 국민들의 知的水準과 思考가 갈수록 천박하고 단순해져가 전통단절을 통해 새세상을 만들고자 하는 좌파들의 선전 선동에 극도로 취약한 국민들이 되어가고 이북 빨갱이들의 전통단절의 무기인 漢字폐기(한글전용의 똥고집), 戶主제도 폐지(전통가족제도 붕괴)등등의 左派정책을 멍청하게 따라하니 그들이 만드는 "새세상"이 "개나소나 모두 못사는 새세상"이라는 것도 모르는 멍청이들이 되어간다.
한글전용이 생각하고 熟考하기 싫어하는 단순무식한 국민들로 만든다! 한글전용이라는 惡魔의 늪에서 헤어나지 못한다면 韓國은 반드시 망한다! 한글미신교라는 전민족 愚民化 개미지옥에서 벗어나지 못하면 한민족은 반드시 歷史에서 사라진다!
1->全國民 언어,어휘구사능력의 초등수준화(漢字忌避로 쉽고 單純한 單語만을 使用, 高級語彙의 死藏) 2->全國民 지적수준의 하향평준화 (讀書率의 低下, 知的欲求의 下向平準化) 3->全國民 지적수준의 양극화 (지도층의 西洋留學, 서민층의 지적열세 加速) 4->思考의 단순,愚民化(小說,雜誌外의 高等水準의 책을 안읽으려 한다. 지적수준저하) 5->左派의 蠢動과 선전煽動의 日常化(左傾社會團體의 거짓선전煽動이 잘 먹힌다) 6->全國民의 좌빨, 左傾化의 一般化 (모두가 左派가 진보이며 善인줄 착각한다) 7->社會의 理念對立 투쟁과 혼란의 연속 (아마 現在의 우리상황 아닐까) 8->彼我 區分 없이 빨갱이化의 加速 (이쯤되면 누가 진짜빨갱이인지 피아구분도 안된다) 9->거의 거지수준의 빨갱이 軍隊에게 瞬息間에 赤化 (단,한방에 끝난다) (내부분열 및 프락치의 준동으로 인한 混亂을 틈타 經濟,軍事力으로는 比較도 안되는 劣勢인 거지수준의 빨갱이軍隊에게 거의 束手無策으로 순식간에 占領 당한다) 10->內部分裂의 先導役割을 했던 프락치 및 좌빨들의 處刑.(좌빨 및 프락치들은 죽창으로 모두 처형당해 全滅한다.)
월맹이 남베트남을 점령해 赤化를 완료한 후 남월남내서 암약하던 모든 프락치 및 내부 빨갱이들을 상을 주기는커녕 "한번 배신자는 영원한 배신자다. 저런자들은 사회주의에서도 혼란과 분열을 惹起한다. 총알도 아까우니 죽창으로 모두 죽이라."하여 거의 모두 교화소등에서 죽창으로 처형, 전멸된 사실은 歷史가 증명해 준다. 이런 수순을 빨갱이들은 불과 수십년 전 베트남에서 겪어보았고 赤化에 성공했다.
그런데 한자혼용논란시 꼭 한자병용을 그 해결책이라고 말하는
愚鈍하고 灰色的인 멍청한자들이 많다. 아..그러나..읽을 때
漢字竝用(한자병용)은 한글전용보다도 더 눈을 混亂스럽게 만들고 可讀性을 떨어뜨리는데.. 어떤면에서는 한글전용보다 더 나쁜, 더 비열한
漢字竝用(한자병용)이다.
세상의 어느나라도 자신들의 言語를 표시하는 文字(로마자,漢字등)를 적고 옆에 괄호( )를 치고 그
발음기호나 다른문자를 二重으로 또 적는 나라는 없다. 유독 지구상에서 바보들이 넘쳐나는 대한민국에서만 한글전용의 문제점을 해결한다는 미명하에 괄호를 치고 漢字 또는 한글을 竝記하는 바보들이 있다. 糊塗策이다..
漢字語에 있어서는 漢字는 원표기문자이고 한글은 고유어를 표기하거나 발음기호를 표기하는 문자일뿐이다. 편의상 한자어를 적을때 한글로만 적을수는 있다. 그러나 漢字를 표기하고 그옆에 이중으로 괄호치고 한글로 발음기호를 이중으로 다시 표기하거나 또는 그반대라도 그 것은 便法이고 糊塗策이다. 세상의 어느나라도 초기 유치원생 문자교육때를 제외하고는 모국어를 적고 그 옆에 발음기호를 병기하는 나라는 없다. 영어문장중에도 혹여나 어려운 단어가 쓰여졌다고 못읽을까봐 그 옆에 괄호치고 발음기호를 적어주는 나라가 있는가!
文字를 모르면 못읽어야 한다. 그것이 당연하다. 모르면 못읽어야 알기위해서 찾아보고 공부하고
생각하고 記憶한다. 그 원문자인 漢字문자를 모르는데 발음기호인 한글로 읽어봤자 그 의미도 모르므로 읽으나마나이다. 한글전용의 확산이 깊이 생각하거나 熟考하지 않는 천박한 族屬으로 만드는것이 큰 문제인데 그것은 한자병용도 마찬가지이다.
따라서 漢字竝用은 한글전용보다 더 눈을 混亂스럽게 하는 糊塗일뿐 좋은 방법이 아니므로 漢字混用을 해야한다. 단 10%~20%의 混用이라도 混用이 의미가 있지 竝用은 無意味 그 자체이고
오히려 가독성을 해쳐 漢字에 더욱 敵愾心을 갖게하고 불필요하다고 느끼게하는 逆效果를 보인다.
읽을 때 한자혼용이
훨씬 부드럽게 읽기 좋다. 한자병용은 可讀性이 상당히 좋지 않으며 글을 쓰기에도 二重으로 중복입력해야 해서 무척 힘들뿐더러 가독성도 안 좋은
漢字竝用(한자병용)은 한글전용의 일부이며 그 부작용을 가리기 위한 호도책일뿐이다..
漢字竝用은 괄호안에 二重으로 중복표기가 됨으로써 可讀性이 많이 떨어지는 逆效果가 있고 글을 쓸 때도 이중입력으로 무척 힘들고
글을 읽을 때도 이중으로 중복표기 때문에 부드럽게 읽기에 무척 방해가 되는바, 한자병용은 입력방법과 눈을 피로하게 하여 不必要하고 가독성을
떨어뜨려 부드러운 독서에 더욱 해롭다.
한자병용은 한글전용의 문제점을 糊塗하기 위한 彌縫策에 불과할 뿐, 근본적으로 한글전용과 같으며 오히려 가독성을 저해하여
漢字에 대한 盲目的인 敵愾心만 더 증폭시키는 역할을 할수 있어 오히려 더 해로울 수 있다....
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